En mi edificio hay algunas personas con tan alto nivel de morosidad, que están desanimando a los buena paga. La gente que está al día ya no quiere aportar a cuotas extraordinarias y dicen que antes que eso, debemos cobrar a los morosos. ¿Cómo podemos recuperar la confianza de los propietarios?
Lamentablemente, es difícil que en un edificio o residencial bajo el régimen de PH todos los propietarios cumplan al día con sus obligaciones en el pago de las cuotas de gastos comunes. Una forma de retomar la confianza es que los propietarios que cumplen al día sepan que se toman acciones con los morosos y que la irresponsabilidad no se pasa por alto. La Ley 31 de 2010 permite ejercer acciones contra los morosos, como publicar luego de dos meses, en los elevadores, el listado de morosidad, restringir el uso de las áreas comunes, corte de gas e incluso interponer procesos judiciales. También es necesario desarrollar campañas de comunicación y concienciación tendientes a informar la importancia de los aportes y el retorno de los beneficios al pagar a tiempo. ¡No dejen de felicitar a quienes pagan al día!
¿Qué hacer cuando una morosidad parece ya irrecuperable? Le hemos cortado el gas, puesto abogado, notificado al banco, pero ha sido desgastante para la junta directiva y la administración. ¿Qué más se puede hacer?
La intervención de un abogado en casos de morosidad puede ser de dos tipos: extrajudicial y judicial. Si solamente han utilizado los servicios de un abogado para lograr un acercamiento o como medida de presión, quizás resultaría oportuno interponer un proceso ejecutivo para el cobro. Sin embargo, estos procesos pueden tomar meses e incluso años para poder ver resultados. De todas las acciones mencionadas parece ser la única pendiente de ejecutar. Recomendamos mantener las otras medidas que permite la ley, como la publicación de la morosidad y restricción de servicios (accesos, atención de intercomunicador y recepción de visitas, servicios de administración) y uso de áreas comunes.
¿Qué aconsejaría a la hora de contratar una agencia de seguridad para un edificio? Hemos tenido varias y malas experiencias.
Al contratar una agencia es importante que corrobore que se trata de una empresa debidamente constituida y con permiso para operar, sobre todo, si se trata de agencias con personal armado. Segundo, es importante validar la hoja de vida, identificación, estatus migratorio y laboral de los agentes asignados al puesto para corroborar que se está contratando personal legal. Indague sobre las capacitaciones, incentivos y beneficios que reciben los agentes. No está de más solicitar y verificar referencias y consultar los procesos a seguir en caso de reclamaciones e incidencias. Las agencias de seguridad deben contar con una póliza de seguro para poder hacerle frente a cualquier situación que pueda presentarse por dolo, culpa u omisión de sus agentes. Siempre tenga a mano los contactos actualizados de los supervisores y control para en casos de emergencia saber a quién contactar.